Русский Лад (forum_ruslad) wrote,
Русский Лад
forum_ruslad

Categories:

Т. Куликова. Инфляция и жилищный вопрос

Цены на жилую недвижимость продолжают расти, и покупка жилья даже в ипотеку становится все более недоступной для большинства населения. Смягчить остроту проблемы помогли бы программы социальной аренды жилья для наиболее нуждающихся. На словах наши чиновники это признают, но на деле никаких реальных усилий со стороны государства мы пока не видим.



В недавней статье «Льготная ипотека и рост цен на жилье» (Правда, №117, 03.12.2020) мы уже писали о резком взлете цен на жилье, который начался летом прошлого года. Этот рост был вызван в первую очередь программой льготной ипотеки, которая по замыслу чиновников должна была сделать ипотеку доступной широким слоям населения, однако положительный эффект от этой программы был полностью нивелирован ростом цен на жилье. То есть конечным итогом программы стало то, что многие миллиарды государственных денег превратились в сверхприбыли застройщиков.

Сейчас рост цен продолжается, но теперь главным драйвером этого роста становятся инфляционные ожидания: люди ждут ускорения инфляции и пытаются, кто как может, защитить свои сбережения. А в нынешних условиях это не так просто, поскольку возможностей вложения средств с малым риском и с доходностью не ниже инфляции не осталось вообще. Банковские депозиты дают доходность ниже инфляции, тем более, с учетом введенного с этого года налога на проценты по депозитам. То же касается российских государственных облигаций с короткими сроками до погашения (облигации с длинными сроками более рискованны). Более того, в отличие от прежних кризисов, держать сбережения в долларах и евро – уже тоже не вариант. Зарождающаяся сейчас инфляционная волна будет общемировой, поскольку она вызвана беспрецедентными объемами «печатания» денег по всему миру, причем ведущие мировые центробанки печатают гораздо больше (в отношении к ВВП), чем центробанки развивающихся стран.

Об этом «монетарном безумии» мы подробно писали в недавней статье «Инфляция уже у порога» (Правда, №125, 25.12.2020). За месяц, прошедший с той публикации, описанные в ней тенденции не просто продолжились, а даже усилились. Продолжается беспрецедентный для мирного времени рост денежной массы, и, как следствие, ускоряются темпы роста мировых цен на продовольствие, промышленные металлы и прочие сырьевые товары.

Кроме того, в США вступил в должность новый президент – демократ Джо Байден, экономическая программа которого предусматривает резкое увеличение объемов фискальных стимулов экономике и, в частности, дополнительные прямые выплаты населению. К тому же, в начале января в США прошли вторые туры выборов на два места в сенат от штата Джорджия, и оба места получили демократы. В результате у демократов теперь большинство в обеих палатах американского Конгресса, так что они смогут реализовать бóльшую часть своих многотриллионных инициатив по фискальным стимулам и выплатам населению (подробнее см. «Что будет с долларом при новом президенте», Правда, №111, 19.11.2020); проблемы могут возникнуть только с принятием тех мер, для которых по процедуре требуется квалифицированное большинство (60 из 100 голосов членов сената).

Собрать деньги, необходимые для реализации объявленных демократами стимулов, через налоги невозможно даже теоретически. Разместить такой объем дополнительного госдолга на рыночных условиях тоже невозможно: неизбежный при этом рост процентной ставки сделал бы объемы процентных платежей по госдолгу неподъемными для американского бюджета; кроме того, в экономике в целом процентные ставки тоже бы выросли, и многие американские частные компании стали бы не в состоянии обслуживать свои огромные долги. Поэтому единственная возможность финансировать анонсированные командой Байдена фискальные стимулы – это выкуп большей части нового госдолга американским центробанком, то есть «печатание» дополнительных триллионов долларов.

Так что, вероятнее всего, американский доллар в ближайшие пару лет будет ослабевать как по отношению к другим базовым валютам, так и по отношению к валютам развивающихся стран (по отношению к рублю доллар тоже, скорее всего, будет постепенно ослабевать, но лишь при условии отсутствия эскалации геополитической напряженности и новых санкций, а в этом вопросе пока сохраняется неопределенность). Кроме того, нельзя полностью исключать (пока еще маловероятный) сценарий дальнейшего обострения внутриполитической ситуации в США, что тоже может внести свой вклад в ослабление доллара.

Сказанное не означает, что США в ближайшие годы свалятся в гиперинфляцию, но американский доллар вполне может потерять несколько десятков процентов своей покупательной способности. Так что хранить сбережения в долларах – это теперь уже довольно рискованная стратегия. С евро ситуация не столь драматична, но там тоже есть свои риски. В этих условиях людям, имеющим сбережения, но не имеющим специальных знаний в области финансовых рынков и не желающим рисковать, остается по сути единственный способ вложения денег – покупка недвижимости. Причем это не обязательно чисто инвестиционная покупка недвижимости; это может быть улучшение своих жилищных условий, но не за счет свободных средств, а за счет исчерпания сбережений, хранившихся «на черный день».

Вот поэтому цены на жилье и растут – даже на фоне резкого падения доходов населения. По опубликованным в прошлый четверг оценкам Росстата, падение реальных располагаемых доходов населения за 2020 год составило 3.5%. А с учетом того, что и в предшествующие шесть лет реальные доходы населения снижались или стагнировали, получается, что в 2020 году доходы населения оказались на 10.6% ниже, чем в 2013 году.

Так что все большее число наших сограждан оказываются не в состоянии покупать жилье – даже в ипотеку. И им не помогут никакие программы субсидирования процентной ставки, поскольку при таких ценах на жилье для этих людей уже невозможна покупка жилья даже в рассрочку при нулевой ставке. Это уже признают и наши чиновники. Так, например, еще в декабре 2019 года Виталий Мутко, бывший в то время вице-премьером, курирующим строительную отрасль, на заседании Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам заявил, что 40% российских семей не могут купить жилье даже при нулевой ставке ипотеки. С тех пор цены на жилье значительно выросли, а доходы населения упали, так что сейчас доля людей, которые не могут купить жилье даже при нулевой ставке по ипотеке, скорее всего, заметно увеличилась.

На том же совещании Мутко предложил решать жилищный вопрос для этих 40% семей с помощью другого инструмента – некоммерческой аренды социального жилья. Таким образом, наши чиновники наконец-то додумались до того, что коммунисты предлагали еще несколько лет назад, указывая на успешный опыт европейских стран (см. «Осторожно: ипотека», Правда, №120, 27.10.2017).

Социальная аренда жилья, если ее правильно организовать, позволяет при тех же затратах государственных средств обеспечить крышу над головой для гораздо большего числа семей, чем программы льготной ипотеки. Но главное даже не в этом, а в том, что социальная аренда позволяет государству адресно помочь наиболее нуждающимся, в то время как льготная ипотека – это помощь, которую могут получить только семьи с достаточно высокими доходами, позволяющими им брать эту самую ипотеку; то есть по сути льготная ипотека – это расходы государства в пользу сравнительно обеспеченных граждан. Кроме того, стимулирование граждан к аренде жилья вместо его покупки дает государству еще один дополнительный «бонус» – повышение мобильности рабочей силы, а это очень важно, если мы действительно хотим развивать нашу экономику, а не поддерживать стагнационный статус-кво.

Стоит отметить, что на словах наши власти и раньше изредка упоминали социальную аренду как возможный способ решения жилищного вопроса для малоимущих, но дальше слов дело не шло. В последние годы в регионах было реализовано лишь несколько точечных пилотных проектов социальной аренды. Примечательно также, что в принятом в 2016 году законе об арендном жилье изначально планировалось создание системы государственной поддержки этого сектора, но из окончательной редакции закона под давлением Минфина эта часть исчезла.

И только сейчас на фоне возрастающего недовольства граждан социальной политикой государства власти всерьез заговорили о развитии социальной аренды жилья. Теперь эта тема включена в стратегию Дом.РФ (это финансируемый государством институт развития в жилищной сфере, который теперь возглавляет все тот же Виталий Мутко), и в декабре 2020 года власти триумфально отчитались о первом примере реализации подобного проекта – об арендном комплексе «Современник» в Воронеже, где четверть квартир выделена под льготную социальную аренду. Но если внимательно присмотреться к тому, как устроен этот проект, мы увидим, что государственные деньги в нем используются неэффективно и поэтому широкое применение подобной схемы невозможно из-за бюджетных ограничений.

Дело в том, что «Современник» - это арендный комплекс довольно высокого класса, во всяком случае по меркам Воронежа. Полная стоимость аренды студии в нем составляет порядка 15 тыс. рублей в месяц, стоимость аренды трехкомнатной квартиры – от 35 тыс. рублей в месяц. Это заметно выше, чем средняя рыночная стоимость аренды жилья в Воронеже. Четверть из 165 квартир в «Современнике» будет сдаваться льготным категориям граждан со скидкой до 80%, а разницу будет компенсировать государство – федеральный бюджет (через фонд Дом.РФ) и регион. Всего на эту программу выделено 100 млн рублей до 2023 года.

Дом.РФ анонсировал еще несколько подобных проектов в разных регионах, и во всех этих проектах речь идет о жилье высокой ценовой категории. Дело в том, что Дом.РФ в рамках своей недавно запущенной программы развития коммерческой аренды жилья специализируется на высоком ценовом сегменте, поэтому и программа социальной аренды строится на базе именно таких домов. Для очередников и льготников планируется выделять часть квартир в коммерческих арендных проектах Дом.РФ – там, где региональные власти смогут и захотят софинансировать эту аренду.

Так что уже сейчас понятно, что массовыми такие программы льготной аренды не будут: в региональных бюджетах попросту нет денег на то, чтобы даже на условиях аренды разместить все нуждающиеся в улучшении жилищных условий семьи в квартиры премиум-класса. А поскольку подобные проекты так и останутся точечными, они не смогут сколь-нибудь значительно снизить остроту жилищного вопроса для малообеспеченных граждан. Ведь в настоящее время в России свыше 4 млн семей очередников, и плюс к тому, есть еще проблема ветхого и аварийного жилья.

В заключение скажем еще об одной недавней инициативе властей в сфере аренды жилья. Минстрой предложил создать единую информационную систему учета договоров аренды жилья и объединить ее с системами Федеральной налоговой службы; кроме того, предлагается также ужесточить наказания за уклонение от налогов на доходы от сдачи недвижимости в аренду. Соответствующий законопроект сейчас находится в стадии разработки и должен поступить в Госдуму до конца года. По оценкам экспертов сейчас 80-90% рынка аренды жилья находится «в тени», и по замыслу разработчиков указанный законопроект позволит вывести этот рынок из тени и заставить всех арендодателей платить налоги.

Эта инициатива в целом правильная, но крайне несвоевременная: этого нельзя делать, пока мы не создадим реально действующий механизм решения жилищной проблемы для малообеспеченных граждан. Дело в том, что по оценкам подавляющего большинства экспертов «обеление» рынка аренды жилья приведет к тому, что налоговые платежи будут полностью переложены арендодателями на арендаторов, то есть стоимость аренды жилья вырастет на 13-15%. В результате, и без того нелегкое положение малообеспеченных граждан, не имеющих собственного жилья, станет еще более тяжелым.

Татьяна КУЛИКОВА, экономист
https://rus-lad.ru/news/t-kulikova-inflyatsiya-i-zhilishchnyy-vopros-/

Tags: Куликова, аналитика, экономика
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 1 comment